親子間不動産取引における贈与税のリスク
親子間でアパートの売買を行う際、取引が贈与とみなされて不必要な贈与税が発生するリスクがあります。特に、2024年の時点で実際の取引価格が2.3億円のアパートを子供が所有しており、そのアパートに1.9億円の賃貸保証金がある場合、親にこのアパートを売却しようと試みることがあります。しかし、適切な価格設定を怠ると、贈与と見なされる可能性があるため注意が必要です。
法律上の解釈：売買と贈与の区分
国税庁は通常、時価の30%以上安い価格で取引が行われた場合、それを贈与と判断する可能性があります。そのため、貸し保証金1.9億円を考慮しつつ、売買価格が時価から大きく外れないようにすることが重要です。実際の金銭取引が行われたことを証明するために、銀行口座の振込記録を準備することが強く推奨されます。
適正な売買価格の設定と贈与税回避の方法
贈与と見なされないためには、時価に近い価格で取引を行う必要があります。時価より極端に低い価格での取引は、贈与と判断されるリスクを伴います。適正な売買価格は、実際の取引価格2.3億円に近い水準であり、貸し保証金を除いた金額が実際に親によって支払われる形で売買契約を結ぶ必要があります。
金銭取引の重要性と贈与の判断基準
実際に金銭取引が行われたことを証明することが不可欠です。親子間の取引では特に、実際の金額が移動したことを示す客観的な資料、例えば銀行口座の振込記録などが必要です。単に契約書を作成するだけでは不十分であり、金額が実際に移動したことを証明する必要があります。
売買取引として認められるための手続き
売買取引として認められるためには、次の手順を踏むことが推奨されます。まず、公認の不動産仲介業者を通じて売買契約書を作成することが望ましいです。これは取引の公正性と透明性を高め、法律的な争いが発生した際にも有利に働く可能性があります。その後、登記移転手続きを行い、取得税を納付することが重要です。特に、取得税の納付は売買取引の実態を証明する重要な要素となります。
結論と追加の考慮事項
親子間の不動産取引は特に税務当局の注意を引きやすいため、すべての手続きを透明に進めることが重要です。売買契約書を作成する際には、法律の専門家の助けを受け、正確な法的根拠に基づいて作成するのが望ましいです。また、すべての取引記録を文書化して保管することで、将来発生しうる法的問題や税務当局の調査に備えることができます。