賃貸住宅の共同名義契約における贈与税リスクと対策

共同名義の贈与税問題

賃貸住宅を共同名義で契約する際、資金負担者に応じてどのような税務リスクが発生するか、そしてどのように対処すれば良いかを詳しく解説する。

共同名義と贈与

賃貸契約書を夫婦の共同名義で作成しても、実際に資金を負担した人物が重要である。もし夫が全額を負担し、妻は資金を負担しないにもかかわらず、契約書において持分を半分ずつ共有した場合、妻の持分は贈与と見なされる可能性がある。

税法では「形式」よりも「実質」が重視される。契約書に妻の名前が含まれていても、実際に保証金の支払いに寄与していない場合、その持分は経済的価値の移転と判断される。つまり、夫が妻に保証金の一部を無償で与えたとみなされ、その持分が贈与税の課税対象となる可能性がある。

夫婦間でも贈与税は適用される。ただし、10年間で6,000万円までは非課税の特典があるため、それを超えない場合は税金を支払う必要はない。しかし、金額が大きい場合やその後に他の財産の移転が繰り返されると、累積合算で税金の問題が発生する可能性がある。

契約終了後に保証金全額を夫の口座に返しても贈与の問題は消えない。国税庁は契約時点の資金の流れを基準に判断するためである。共同名義契約自体が実質を反映していなければ、その後の返還が誰に行われても贈与税の検討対象から除外されない。

地域加入者の健康保険料算定時に財産と所得基準が適用されるため、保証金を分割して名義を分散すると保険料が減る可能性がある。しかし、保険料を減らすための形式的な共同名義は後に追徴に繋がる可能性が高い。

公団は健康保険料賦課基準の一つとして「所得・財産の実質所有者」を把握する。共同名義であっても、実際に資金を負担したのが誰か、該当財産から発生する利益が誰に帰属するかを総合的に判断する。問題が生じると数年分の保険料が一括で追徴される可能性がある。

夫が全額を負担しても妻を共同名義者にする場合、名義信託と見なされることがある。名義信託は禁止されており、法的紛争や税務調査で不利になる可能性がある。また、不動産取引時に実名制違反として罰金が科せられることもあるため注意が必要である。

本当に共同名義を希望する場合、実際の資金も共同で負担すべきである。例えば、夫婦がそれぞれ3億7,500万円ずつ出資して保証金を用意した場合、共同名義で契約しても問題ない。また、夫が全額負担し、名義は単独で設定して後に贈与申告を通じて明確に処理する方法もある。

共同名義を通じて節税や保険料の削減を期待できるが、税法は単純ではない。形式だけ整えれば良いという考えは、最終的に大きな税務リスクに繋がる可能性がある。したがって、賃貸契約前に税務専門家と相談するか、贈与税の控除限度額などをよく検討することが必要である。

要約すると、妻が資金負担なく共同名義で賃貸契約に参加した場合、国税庁はこれを事実上の贈与と判断し、贈与税を課す可能性がある。健康保険料の削減が目的であったとしても、後に問題が発生する可能性があるため、名義と資金の流れが一致するように慎重に準備する必要がある。